2023年的全新篇章已经展开，刚刚过去的2022年，是新冠疫情持续的第三年，“大疫不过三年“，各行各业都在期待疫情的结束，也在思考疫情对市场需求产生了哪些影响，商业地产在这样的时代背景下应该有哪些相应的调整和变化？

回顾2022年，实体商业领域遇到了很多新的问题，可谓是遇到了全新的三座大山：大众消费能力减弱；疫情反复侵袭；直播带货蚕食实体市场。疫情的反复改变了人们的生活方式，也让消费者行为模式发生转变。即使这样，商业仍然“内卷”，新的场景、业态、品牌在迅速成长。

经历了“内卷”的2022年，2023年会怎样？

“商业进化论：以”内卷“2022为鉴，窥见2023年商业走向”

本文盘点了2022年八大热门消费场景，并以此探讨未来商业场景的创新方向还将会有哪些。 

商业中心社交化 

关键词：“场景+内容”带动线下流量

近年来，消费“社交化”趋势愈加明显，购物已然成为社交生活的辅助品。购物中心对于消费者而言，不再是一个购物平台，而是为其提供便捷、贴心、趣味、社交的“第三空间”，提供多元的价值和服务。代表案例如2020年7月31日，深圳万象城开的Burberry首家奢侈品社交零售旗舰店。

沉浸式游玩商业 

关键词：影视IP+沉浸游

沉浸式游玩商业近几年也越来越受到青睐，他是利用人丰富的感官体验和思维因素，营造一种沉浸性的氛围，聚合注意力，强化情感体验，最终引导消费行为的一种商业新模式。位于西安曲江曼蒂广场的“长安十二时辰”，是全国首个沉浸式唐风市井生活街区，吸引了大批市民和游客进行打卡。如长安十二时辰。

历史风貌及文化+新型文化消费 

关键词：项目与传统文化融合

城市更新项目备受行业关注。其中，位于王府井东北角的隆福寺街区为其中的代表项目，也是近年来北京年轻人喜欢的网红打卡地。

项目以传承与发展为核心，紧紧围绕当代年轻消费群体，成功打造了一处具有文艺、休闲、潮流特点的目的地式文化消费地标。

元宇宙开启购物新模式 

关键词：数字技术构建场景体验

作为大众线下社交生活重要“基地”的购物中心，如今也在持续与“智能化”、“元宇宙”融合。在购物中心变革浪潮袭来之际，商业地产企业越来越重视的数智化升级改造，无疑是“商业元宇宙空间”发展中不可或缺的进程和亮点。代表案例广州悦汇城2021年国庆前夕举办的大型AR Show，为消费者带来一场极致的“元宇宙”购物体验。

品牌传播与在地文化相融合 

关键词：在地文化+特色店铺与活动

越来越多零售品牌的城市旗舰店开始结合当地的文化元素来打造，尤其是在一些具有历史底蕴的项目中。比如刚开业不久的上海张园，又比如2022年11月，COS将「在城市中寻找城市」延续至成都陈锦茶铺，将目光放在成都特色的茶馆文化上，并举办为期4天的「喝碗茶嘛」饮茶会活动。

景区微度假商业模式 

关键词：集旅游+美食+展演+夜市+客栈+文创于一体

长春这有山定位“一日微度假圣地”，集旅游、美食、展演、夜市、客栈、文创于一体。打造独具特色的的消费场景，带给消费者全新的购物体验。

项目一开业就被认定为国家级夜间文化和消费集聚区，既是长春市的超级网红打卡地，也是吉林省夜经济的重要元素之一。

绿色/开放式商业空间计划 

关键词：商业+公园式开放街区

作为成都首个真正意义上的森林主题开放式街区，成都港汇天地以商业+公园式的开放街区成为成都的热门项目。项目以极具自然生态性的特色打造出消费者微度假的新去处，实现了一种解压、放松的愉悦感，达到了疗愈的效果，天然、绿色的场景让消费者自然而然地产生好感，并且愿意停留。

屋顶空间成为吸流量利器 

关键词：屋顶运动街区

一个兼备艺术感、空间感、体验感的特色屋顶，无疑能够成为商业项目吸纳人流，丰富商业空间布局的利器。引流客人到屋顶处并产生消费，不仅能增加人气，还可以提高商场利用率。长风大悦城屋顶运动街区为其中翘楚。

未来，“可持续发展”将更加融入年轻群体的消费观。很有可能再过三五年的时间，坚持“可持续发展”会成为一种新的时尚生活方式。时髦的年轻人更愿意为品牌或商场背后的道德价值买单。“在地文化”也正成为商场打造特色定位的创新方向。如何让购物中心与消费者建立更强的粘性，是很多商场在思考的。除了继续加强体验感，围绕打造休闲社交场所发力之外，如何进行文化输出，把项目与本地文化结合正成为一个突破点。同时，微度假深露营，会成为后疫情背景下的一种新旅游形式。露营行业正被时尚化、社交化、年轻化。

当消费者的需求发生了变化，商业场景也必然会进行转型升级。而生动有趣、真实多元的商业场景也是实体商业独具优势的吸客手段，也将会一直是实体商业主要的创新点。相信未来的商业场景会带给我们更多惊喜，在空间、色彩、在地性和艺术上不断探索，融合形成更为丰富，更打动人心的新体验。

业态创新方向

节选自《2023：顺应消费浪潮，实现业态创新突围》

2022年依然是被疫情“支配”的一年，但在困难重重的条件下，商业业态发展却没有停下脚步。回首2022，业态创新井井有条，购物中心带着新型业态奋力突围。

面对消费升级与消费者不断展现出的个性化新需求，抓住机遇，顺应趋势进行业态创新，是商场保持生命力的必然选择。

业态创新需有的放矢，通过分析2022年的几大爆火业态，我们可以总结出一些业态创新的思路与方法，明确未来的商业发展方向。包括另辟蹊径，关注小众赛道；依据性别、年龄等划分圈层，明确目标客户群；从关注业态本身转变为注重业态背后价值；商品&服务&设计&情感，缺一不可。

有哪些受追捧的热门业态值得分析呢？

减压业态-“情绪宣泄

减压业态将会持续火爆，缓解压力是当代人的普遍需求。减压业态持续火爆，也会不断迭代升级，像冥想这一类新兴运动也将会不断加入其中，使得减压业态更丰富更饱满，而情绪价值类的业态也在逐步融入到年轻人的生活中，未来必将会有更大的发展空间。

饭圈业态-00后中的圈层文化

粉丝经济盛行，其发展趋势有逐步向线下市场拓展的意图。由此可见，为特定人群打造小众业态也会出圈。亚文化、小众业态发展线下市场，增加了破圈的可能。饭圈文化也许会逐渐被新内容代替，但小众业态却没有失去良机。抓住机遇，锁定目标市场与消费者，终能闯出一片天地。

市集业态-人间烟火气

市集业态的地位是亘古不变的，热闹的烟火气永远是大众的一大追求。实际的空间构造为商业创造出场景互动的场所，形成一个社交空间。相信未来会有更多购物中心带着更优秀市集向我们走来。

微醺经济-小酌一杯？

全方位融合也是业态创新的一大趋势，相比较单一的功能，有了社交功能的增色，“酒+业态”也能更上一层楼。其实，不只是微醺经济，业态融合已成为趋势，若能找到联合的好拍档，便能突出重围。

DIY手动制作

动手制作，独一无二。对于追求新鲜刺激的Z世代年轻人来说会持续火爆。更多像戳戳绣、流体熊之类的DIY小众制作会逐步走入线下市场，引领新一波消费潮流。

露营业态-山系生活

近年来，健康的慢节奏精致生活成为都市人追求的目标。露营+的跨界玩法让商场的户外空间呈现出全新的面貌，也丰富了商场的体验内容，这些主题活动在未来还将会不断更新迭代。

体育运动业态-体育+生活

体育业态已不算新型业态，但随着2022北京冬奥会的成功举办，冰雪体育运动火了一把。新鲜刺激的极限运动带给年轻人快感和体验感，商场需要持续性地发掘新兴运动。

环保概念业态

低碳生活是未来的主旋律，像麦当劳这样的绿色环保业态让顾客拥抱绿色低碳的生活方式，打造人与自然和谐共生的公共空间。未来，环保概念业态必定是顺应政策趋势的正确选择，十分具有发展潜力。

围炉煮茶-松弛感

享受带有社交性质的慢节奏生活十分惬意，围炉煮茶以从网络上走入实体，精致美好的生活体验给予消费者内心的温暖和疗愈，必将是未来业态创新的发展趋势之一。

香氛业态-嗅觉经济

其实不仅是嗅觉经济在飞速发展，五感经济都在崛起。未来将会打造出更多全方位的体验，不仅体验五感，更是体验美学文化。

除了这些，相信2023年市场上会涌现出更多突破我们想象的新兴业态。比如随着互联网的发展逐步露出兴盛之势的虚拟业态“元宇宙”等等。

在年轻人为消费主力的消费环境下，休闲娱乐、释放压力、理性消费、提升幸福感的业态由于切中了时代特征，必然更受欢迎。在世界高速发展与大环境的瞬息万变中，新的消费需求会催生出新业态。并且业态会不断细致分化、整合、融合。业态创新应当聚焦消费者群体，探求消费者真正需求，划分小众赛道，充分释放业态价值。相信顺应大环境，满足消费者的业态一定能实现突围，为商业找到新的增长引擎。

节选自《商业如何”重启“2023，对消费者研究仍是重头戏》

商业竞争日益激烈，促使商业越来越需要精细化运营，其中精准的目标客群定位对项目成功具有决定性作用。通过对消费者的全面观察和研究，对不同群体的消费行为的深入理解和准确把握，以及对他们的需求变化的科学判断，再结合自身项目的综合条件，因地制宜制定差异化发展路径，为项目打造出旗帜鲜明的特色，是所有商业项目应遵循的底层逻辑。

内卷的2022年终将过去，全新的2023年已经来临，随着疫情的减弱，整个社会和经济逐步回归正轨，商业需要审时度势，找到适合的消费群体并与他们建立紧密的连接，实现快速全面的“重启”。

消费人群划分

消费人群的分类方式可以分为不同维度。按年龄分可以分为年轻人、中年人、新老人、儿童等主要群体。按性别分，包括男性、女性、无性别人群。按消费能力分类，可以分为大众消费人群、新中产阶级、精英阶层三大类。从消费偏好角度看，类别十分丰富。包括健身运动人士、撸猫撸狗人士 、数字人士、宝爸宝妈、三坑文化（汉服、JK、洛丽塔）爱好者、追星一族、文青爱好者等等。按新主流消费群体分，典型类别包括时尚小资型消费者、个性前卫型消费者、时尚理想型消费者三大类。

每类人群都有鲜明的消费偏好和消费特征，商业需要对消费人群进行细分并针对性地开展经营。

消费习惯及偏好

对于50后、60后来说，物质匮乏期的经历造就了这两代人的生存型消费观、实用型消费观。这两代人偏于保守的思维方式使他们基本没有超前消费习惯，在付款方式上更喜欢“付现”，选择使用活期存款或提前预留资金为网购买单。

70后与80后是近三年来最为坚挺的消费群体。作为中产阶级的主力军，70后的消费重心已从物质转向精神，更青睐休闲娱乐、学习提升等消费领域。正处于“夹心层”的80后成为人均日常消费支出最高的人群，独生一代特殊的家庭结构使赡养老人、子女教育等问题成为80后不能承受之重。

近三年，90后不仅在消费贡献率上增速最快，而且在新崛起的移动互联网渠道的花费上，90后也比其他群体大幅领先。超前消费观念也从这一代开始普及。

从小就享受优越的消费环境使00后对体验和感受的追求远重于价格，更开阔的视野和更多元化的价值观又造就了00后难以捉摸的消费方式。一切00后感兴趣的娱乐方式，都能够转化为消费热点。

未来消费趋势

尽管各个年龄段都蕴藏着惊人的消费能量，然而，长江后浪推前浪，未来的消费大时代无疑要靠年轻人来引领。

未来，要充分释放年轻人的消费潜力，激发其在消费大时代的引领作用。对于商场来说，过去是消费者喜欢什么，商家就给他们提供什么，未来是要帮助用户发现需求、创造需求，才能够进一步释放需求，从而引起市场上的连锁反应，最终赢得消费者。面对不断扩大且时刻变化的消费市场，如何有效地为新一代消费群体度身定制出新的产品与商业场景，将是许多商场未来策略升级的关键。

节选自《商业空间的“亮点”与“爆点”——商业存量改造的继承与创新探究》

存量改造的核心与易产生的问题

存量改造是城市更新永久不变的话题，存量改造的三大核心要素：定位规划、动线规划、空间环境。首先项目是要保持原来的规划和定位还是说升级或降级与定位规划密切相关。其次动线规划是要继续调整购物中心里现有的动线，一些老牌购物中心和百货公司在动线逻辑上的需求有所不同。现在的消费者处在颜值经济的浪潮下，不管是对商场内的空间感又或是亮点的打造都提出了更高的要求。最后，目前开发商包括运营公司都希望能通过空间上的亮点打造和商场活动相配合，创造出吸引消费者、留住消费者的公共空间。

改造中的常见问题

外观、造价、结构改造、品牌落位、机电改造等等都是改造中可能遇到的大问题。

商业空间场景流行趋势

聚焦新建项目上，开放式的空间越来越多被市场所接纳。

第一，未来开放式的空间改造对消费者也会形成强大吸引力。活动广场和步行街的设计与景观和绿化联系很深，通过结合餐饮来营造更加丰富的街区氛围。

第二，除了开放式的空间和户外空间，越来越多的项目会把户外自然、绿色健康的主题引入到室内空间，这预示着绿色主题也是流行趋势之一。

第三，潮流年轻力也会是趋势之一。充满潮流年轻力的商场会带给消费者强大的视觉冲击力，带来场景新变化，客流的代入度很高。

第四，科技化场景不容小觑。像是裸眼大屏、互动投影等艺术表达能让消费者产生共鸣。通过艺术表达，彰显项目的品位，数字化的服务和具有科技感的视觉传输让人眼前一亮。

第五，艺术和IP为商场带来惊艳效果。独特的艺术氛围为商场提供活力，通过打造自己的IP来加强商业和艺术属性。最后，城市的文化记忆也是爆点之一。通过城市主题街和场景的打造来唤醒消费者对文化的记忆。

在存量改造上，每个项目都应该注入更多属于自己的话题点，抓住好玩的地方来吸取人流。购物中心高能玩家的核心优势，仍然是通过不同业态的集合，为消费者提供良好的空间环境服务，打造场景话题亮点，吸引消费者，留住消费者，成为线下流量的集合地。

小结

商场的本质是为消费者和商品以及生活提供链接的平台，长久以来这一点并未发生改变。时代的变革及模式的创新自始至终也围绕着服务的本质。

新时代的消费者更加注重空间环境的体验感，在“流量为王”的商业铁律下打造更加符合当下审美和话题的空间才能吸引并留下消费者。

中国的城市化进程已全面进入存量改造阶段，能够有优秀的继承与创新能力的商业将会继续占有一席之地，否则将会被历史无情的淘汰。

2023年是一个典型的疫后复苏的市场。在这样的市场局势下，结合2022年的市场观察，我们大胆预测在不断求新求变的商业市场，未来怎样的空间体验场景才会受到新一代消费者青睐？

在2023年实体商业市场的一些趋势预测：空间方面会制造高情绪浓度的商业空间；而业态方面则会回归内心富足的消费时代。

从空间的创新趋势来看，商业趋于景区化、乐园化，松弛感情绪场景、主题文化场景是一个不可逆的大趋势。正是基于这样的判断，未来一定会有更多超出我们预期的爆款项目出现。

业态变化的趋势则吻合于经济大趋势，在消费力不济的市场，各个商家和商品如何应对？如果我们对应国际经验来看，从某种意义上说，我们将走入日本社会所面临的第四消费时代。即一个从物质富足到内心自在与舒适的时代。在这样的背景下，未来的商业消费更加理性，甚至更加挑剔。消费者不再追求大牌，而是追求内心的富足，也就是满足内心的情绪价值。比如露营；萌宠；烘培、咖啡、新茶饮；健康运动体验中心；社交场景业态等业态。

总体来看，我们经历了最难的2022年后，2023年的商业市场一定会越来越好。料想2023年，想必在春节之后将会迎来一波新的商业热潮，而当下正是我们备战2023的最佳的准备时间。